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令人头疼的“中国式”房价

来源:2011-10-15  8:43:56

    房价居高不下,普通人买不起房子,一家几口人蜗居在狭小的房子里;年轻人当着“房奴”,年长者为儿女的婚房耗尽一生积蓄;兄弟姐妹们为了父母留下的房产而大打出手……诸如此类的现象早已司空见惯了。究其根源,就在于目前高昂的房价超出了许多人的承受能力,导致购房者的生活质量急遽下滑,还冲击着社会传统的公序良俗。
   
    据相关资料显示,中国人均居住面积在1978 年为3.6 平方米,1999 年为15.3 平方米,2000 年为17.4 平方米,2006 年为27 平方米,2010 年为28.8 平方米。虽然人均居住面积处在上升的趋势,但现在还有很多人处在这个平均线以下。
   
    用房屋的价格比上住房者的收入,可以衡量一个地区房价的高低。一套中等档次的房屋价格比上一个中等收入家庭的全年收入,这个比值在3-6 之间就算是合理的,大于6 就说明房价偏高。在美国这个指数是3,日本为6,但在中国有许多地方的指数超过30!也就是说,一个中等收入的家庭要不吃不喝30 年才能买得起一套中档的房屋。北京一开发商在2003 年以500 元/㎡方购得一块土地,等到2010 年开盘的时候,房子卖到了4 万元/㎡。房屋的“租售比”(房屋每月租金比上该房屋总价)能衡量楼市的泡沫程度,这个比值在1/200 到1/300 之间是合理的,但在北京,这个比值竟然高达1/600。
   
    高房价是如何产生的呢?笔者认为有以下几点:
   
    一在房地产开发商。开发商追逐资本利润最大化的本性,促使房地产开发商无节制地造房卖房,拼命赚取最大利润。为了追逐利润最大化,许多开发商采用制造虚假信息等手段拼命抬高房价。这就是温家宝总理呼吁房地产开发商要讲社会良心的原因。
   
    二在社会富裕阶层。富裕阶层大量购房,目的各有不同。有的是投机,拼命炒房,买进卖出,哄抬房价,赚取差价;有的是投资,为了能保值增值,把大量的闲置资金用来购置房地产;有的是贪图享受,不断地更换更大、更豪华、更舒适的住宅,刺激了房地产业的畸形发展。如此种种,都在不同程度上加速了房价的疯狂上涨。
   
    三在地方政府。目前,我国许多县级以下地方政府的政绩依赖于“土地财政”,政府财政收入主要来源于土地出让金。据报道,2010 年全国各级地方政府土地出让金总收入2.9 万亿元,而这些收入均不纳入财政预算,全部用于弥补地方财政收入不足,因此地方政府更加热衷于卖地换钱。这就使地方政府在打压房价上陷入一种荒诞的怪圈:一方面在国务院及老百姓的压力下,不得不出台政策打压房价,限制开发商开发,另一方面又暗中鼓励和支持开发商无节制低开发,以收取更多的土地出让金来提升政绩。
   
    四在各相关部门。 土地、规划、房产、建筑、住房监测、环保、物价、金融等部门为了自身的利益,放弃对开发商的必要监管,放任甚至纵容开发商过度开发。比如,土地、规划、环保等部门为了收取各种费用,放宽了审批的执行;城建部门为了政绩,片面追求市容市貌的改观而放任甚至鼓励开发商过度和不合理开发;房屋质量监管部门重视收费而忽视质量;商业银行为追逐更多利润,降低贷款门槛,而金融监管机构又缺乏监督;物价部门疏于监管,没能有效行使限价职能。这些部门的部分工作人员,为了一己私利,甚至与少数不法开发商沆瀣一气,收着肮脏的票子,钻着法律的空子,很大程度上为房地产的过热投资推波助澜。
   
    五在普通老百姓。许多老百姓对房地产这一行业比较陌生,对房地产市场及其走势缺乏清醒的认识和判断,从众意识强,形成了“买涨不买跌”的错误心理,这在很大程度上为众多炒房者提供了广阔的投机空间。上述几种因素错综复杂地交织在一起,日积月累,最终导致房地产价格一直在高位运行,让普通老百姓头痛不已。
   
    如何才能给持续发烧的房地产市场降降温,让居高不下的高房价保持在比较合理的水平呢?
   
    第一,加大保障性住房工程建设力度。各地要增加保障性住房用地的供应量,加强政府对土地使用情况的监管,加大经济适用房、廉租房、公租房建设的力度,加强棚户区的改造,完善我国保障性住房体系,解决困难家庭、新上班族、外来务工人员的住房难题。
   
    第二,调整二手房营业税。调整个人转让房营业税政策,对个人购买不足5 年转手交易的住房,统一按售价全额征税。此政策有利于打击投机、投资性购房行为,增加二手房交易费用,减少炒房者的收益,加大投资风险,有利于维持房地产交易市场的稳定。
   
    第三,提高二套房首付比例和贷款利率。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1 倍。提高第二套住房首付比例,有利于限制投资、投机性购房,减少房地产市场中投机投资的需求量,有利于促使房价下降,稳定房地产市场。
   
    第四,增加土地供应量,加强对土地使用情况的监督及查处。各地政府要增加土地有效供应量,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限地价、竞房价”方式(即在事先确定地价的情况下,以商品房售价“价低者得”的原则,确定最终的竞得者),供应中低价位普通商品住房用地。对开发商已取得的土地,超过两年没有取得施工许可证的,予以收回土地使用权,并处以闲置土地一年以上的罚款。对于非法转让土地使用权的行为,依法查处。
   
    第五,打击投机性炒房行为。加强对房地产市场的监督与管理,规范房地产市场交易行为,打击投机性炒房行为,维持房地产市场的稳定。
   
    第六,稳定房价,打压暴利。健全价格监管法规,加强价格监督检查和反价格垄断执法,完善价格信息发布制度,提高银行存款利率,减少市场货币流通量。中国可以借鉴国外比较成熟的经验,打击房地产暴利。例如,德国建立了地产价格独立评估机制,对地价、房价、房租等实行“指导价”制度。德国法律规定,房地产商制定的房价超过“合理房价”的20%,即为“超高房价”,构成违法;如果房价超过“合理房价”的50%,则为“房价暴利”,触犯《刑法》,出售者最高将被判处3 年徒刑。
   
    此外,各级地方政府要另辟增收途径,不要过分依赖“土地财政”,毕竟土地资源是极其有限的,必须确保18亿亩耕地的红线不得逾越。我们不能只顾眼前利益和在任政绩,而遗留给后世子孙一个空壳。
   (作者单位:河南省土地整理中心)

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