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热点关注:若房价真的大跌 银行能否独善其身?

来源:2011-10-25  10:50:53

9月楼市停涨、“金九银十”不再,为之忧虑的不仅仅是地产股,楼市的动荡也时时牵动银行的神经。为稳定市场信心,监管部门曾多次称,银行可以承受房价一定程度的下跌。若房价真的大跌,银行真能独善其身吗?

 

 

  

  焦点一:楼市走向何方

  

  根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据,百城住宅平均价格在9月份首次出现了环比下降。数据显示,20119月,全国100个城市住宅平均价格为8877/平方米,相比8月份下降0.03%。其中54个城市价格环比上涨,2个城市价格与8月持平,44个城市环比下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有81个。

  

  国家统计局数据亦显示,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性房)环比价格下降的城市有17个,持平的城市有29个;70个大中城市中,二手住宅价格下降的城市有25个,持平的城市有21个。

  

  9月数据出炉后,楼市拐点出现的言论一时盛起,众研究机构看法不一。证券时报记者调查发现,众研究机构普遍关注两因素对楼市的影响,一是开发商资金链紧张程度;二是信贷政策的变化。

  

  国金证券研究报告称,从2006年至2010年,开发商资金盈余占总支出的比例约为9%29%2008年,开发商资金盈余占总支出为9%左右,资金紧张程度增大,被动降价压力较大。而今年若再次出现上述情形的前提是,开发商的银行贷款、定金及预收款合计增速下降至8%,而目前合计增速仍为19.4%。国金证券就此称,目前开发商仍有实力与购房者博弈。

  

  据Wind数据显示,2008年一季度资产负债率超过80%的上市房地产开发商有26家,超过100%的有11家,超过200%的有3家。随着2009年销售回暖,上市房地产开发商的负债率纷纷下降,但去年三季度以来又持续攀升。2011年中期资产负债率超过80%的上市房地产开发商有16家,超过100%的为1家。

  

  焦点二:楼市如何影响银行

  

  受楼市变化影响最大的非银行莫属。据银监会数据,截至20118月末,银行业金融机构房地产贷款(包括土地储备贷款、开发贷款和个人住房按揭贷款)余额为10.4万亿元,占各项贷款的比重为19.8%。而直接相关贷款只是其中一部分,银行还有大量抵押贷款,抵押品则以房产、土地为主。上市银行2011年中报显示,其抵押贷款占比大多超过40%(其中包含个人住房按揭贷款)

  

  从历次楼市波动来看,楼市大幅波动无外乎从三方面影响银行资产质量。一是购房者断供,银行按揭贷款逾期甚至成为不良贷款;二是楼市成交量持续萎缩,开发商资金链断裂;三是经营实业的企业涉足房地产,因楼市萧条而身陷其中。

  

  2008年的楼市震荡令人印象深刻。从建行发行的个人住房抵押贷款资产证券化产品来看,建元2005-1个人住房抵押贷款资产证券化信托在2008726日~826日期间,严重拖欠率一度达到0.34%。而通常情况下严重拖欠率应为0.1%左右,甚至更低。最新一期数据显示,2005-1在最新一个收款期的严重拖欠率为0.05%

  

  房价下跌诱发断供,据当时情形来看,主要有三方面因素:一是房屋评估值低于房贷金额,一些个人按揭客户选择停止月供,任由银行处置房产;二是炒房客因楼市量价齐跌,资金周转困难,支付月供的能力锐降;三是业主难以接受期房未入住的情况下,最新一期楼盘已大幅降价,因而以断供与开发商抗衡。

  

  焦点三:今年情形不同以往

  

  值得一提的是,如果今年楼市出现大跌,银行所面临的断供情形或又将不同。银监会对开发商贷款的风险提示早已开始。去年大型商业银行贷款已有所收缩,今年的收缩更是普遍现象。在银行贷款的水龙头拧紧后,开发商只能通过其他渠道融资,加快销售速度回笼资金也将是其办法之一。因此楼市成交量的多少以及成交量低迷持续时间的长短,将给开发商带来严峻考验。

  

  目前来看,已有越来越多的城市加入成交量同比下降的行列。数据显示,9月底监测的34个城市中有22个城市成交量同比下降,10月初33个城市中有31个城市成交量同比下滑。

  

  不过,从券商调研来看,大部分开发商资金链目前尚未达到马上断裂的程度。精明的开发商年初已通过信托产品储备了资金,目前已基本停止拍地,手头仍握有资金。对于银行而言,则早已做好准备以应对房价“风雨”,将贷款价值比(LTV)控制在一个较低的水平,并通过封闭式管理控制风险,例如,只要售出60%70%的楼盘,银行就可以收回贷款。

  

  相对来说,个人按揭客户断供和开发商资金链断裂对银行冲击是直接的;经营实业企业涉足房地产,对银行影响虽是间接的,但风险程度难以估量。2008年曾出现一批企业倒闭,其原因并非主业经营困难,而是受累于房地产投资失败,导致资金链断裂。

  

  不容乐观的是,近两年来在房地产暴利诱惑下,投资房地产的企业亦不在少数,甚至包括一些知名企业。一旦这批企业泥足深陷,楼市波动对银行客户的影响面就不仅仅限于个人按揭客户和开发商了。

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