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刍议新型农村社区涉土遗留问题整改---以睢县为例

来源:河南土地网2017-08-11 09:58:08

睢县国土资源局  袁俊杰2010年以来,各地按照省、市统一部署,落实城乡一体化战略,开展了新型农村社区建设的探索和实践,在取得了一定成效的同时,也出现了诸如部分社区超出原批准范围违法占地、旧村拆旧复垦率低、社区用地未能按照规划方案实现占补平衡等涉土问题。如何妥善解决这些遗留问题,近期,省、市陆续下发了一系列文件,出台了相关政策。睢县在认真学习文件精神的基础上,进行了深入调研,对全县21个社区目前存在的涉及土地管理方面的问题进行专题研究,制定了“一区一策”的整改措施。

一、基本情况

睢县新型农村社区申报批准24个,其中3个未动工建设(已撤销原批准文件)。已进行建设的21个社区全部是通过土地综合整治报批的,批复规划用地面4962亩,其中农用地4602亩;实际建设占地4360亩,其中农用地4046亩;规划拆旧复垦面积5807亩。

二、存在问题

(一)拆旧复垦资金不足,乡镇政府重视不够

乡镇政府没有拆旧复垦资金,是该项工作的最大问题。由于乡镇主要领导的变动,加上忙于大气污染、扶贫等政治性工作,个别领导对土地综合整治试点项目拆旧复垦工作不够重视,进展缓慢。

(二)建筑设计不够合理,拆旧规划不切实际

现阶段农民对带有小院的两层建筑比较适应,四、五层的高楼则无人问津;社区建设对老年人住房问题考虑不周,年龄较大的大多不愿意住楼房。乡镇政府对原规划拆旧地块选址时,没有长远考虑,所选的拆旧地块不切合实际,致使现在拆旧难度太大。

(三)农民购房压力大,社区入住率较低

老百姓买一次新房几乎要花费一个家庭的全部积蓄,而对旧村房屋拆迁没有补偿或补偿相对较低,新购房屋没有购房补助,因此老百姓对入驻社区有抵制心里。

(四)不按“瘦身”计划建设,形成新的违法占地

个别社区“瘦身”后的土地已经对群众进行了补偿,建筑商不愿意缩减建新区;而不按“瘦身”计划建设,极易造成新的违法占地。

三、主要做法

(一)强推集体建设用地整治,促社区拆旧复垦

近几年,睢县探索建立了“整体建库,分期实施”的集体建设用地整治模式,加大了拆旧复垦力度。在2016年的整治工作中,本着“县里出资、乡镇出力、利益均享”的原则,县财政按照规划设计和预算,全额负担整治费用,在乡镇完成分配整治任务的基础上,县里拿出30%的整治指标奖励乡镇,优先用于偿还原社区用地的占补平衡欠账。2016年全县整治2750亩,其中957亩用于了偿还社区用地的占补平衡欠账。

(二)破解整治资金瓶颈,促耕地占补平衡

为全部完成社区占补平衡任务,县政府研究出台了《睢县新型农村社区涉及土地管理问题整改工作方案》和《睢县2017年集体建设用地整治工作实施方案》,今年全县分配集体建设用地整治目标任务为6015亩。整治所需资金采取合作融资模式筹集,即县政府和河南商丘国土开发有限公司签订合作框架协议和项目合作合同,由该公司根据项目预算和工程进度注入资金,项目验收后按照协议进行资金或指标决算。该公司将整治资金转到县财政账户后,县财政局及时将资金全额拨入县农村土地综合整治办公室账户。按照县政府与该公司的合作协议,合作方参与资金管理使用的全程监督。整治出的耕地指标优先用于偿还社区占补平衡旧账后,将节余指标委托省交易平台进行交易,所得价款偿还商丘市国土投资中心投资成本和约定利息,节余资金作为全县今后土地整治滚动发展资金使用。目前,各乡镇的整治工作正在按计划强力推进。

四、工作建议

在实际操作过程中,有些社区批准用地规模较大,超出社区建设需求,造成土地闲置,也给耕地占补平衡带来不必要的压力;有些社区超出用地批准规模和范围建设,造成用地违法,给土地卫片执法和社会稳定带来一定负面影响。对此,应区分不同类型,依法依规做好用地处置工作。

(一)严格区分不同类型,依法依规处置用地

1.对于有用地批准手续但只建设了一部分的新型农村社区,根据当地乡镇人民政府确定的建设范围变更用地规模,并同时对应调整拆旧复垦规划面积,由县政府报市政府完善变更批准手续,减少新型农村社区建设耕地占补平衡压力。

2.对于超出原批准用地范围的新型农村社区建设占用的土地,在符合土地利用总体规划、且完成社区已批准用地占补平衡的前提下,采取城乡建设用地增减挂钩、年度建设用地计划指标等办法,积极组织用地审批报件,报省人民政府或市人民政府批准,解决新型农村社区用地违法问题。

3.对借新型农村社区名义搞房地产开发的建设项目,按照国家和省市对“小产权房”建设项目的处理规定依法依规处置,不得以新型农村社区名义保障用地。

(二)推进旧村拆迁复垦,确保耕地占补平衡

1.对于原来通过土地综合整治试点项目批准用地的新型农村社区,凡未按规划目标完成拆旧复垦任务的,要加压紧逼,倒排工期,确保在2017年底前全面完成拆旧复垦任务。

2.对于未完成原试点项目规划拆旧复垦任务的在建社区一律停止建设,待完成规划拆旧复垦任务后,方可进行建设。否则,建新区占地按违法用地处理。

3.对于原规划拆旧区因种种原因确实无法实施拆迁复垦的,可按照有关规定调整拆旧区,前提是必须符合土地利用总体规划,并按照规定程序对原社区拆旧复垦规划进行变更审批。

(三)切实维护群众权益,扎实做好确权发证

新型农村社区土地及房屋确权登记发证是广大群众关注的焦点,也是确保群众合法权益的保证。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号),对符合确权登记发证条件的新型农村社区,靠前服务,简化手续,根据使用权人的户籍、土地性质和房屋状况依法核发不动产权证书:多层建筑的新型农村社区,按照集体土地使用权和房屋所有权办理不动产权登记;单家独院的新型农村社区,按照宅基地使用权和房屋所有权办理不动产权登记。

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